Gewerbemietvertrag

Worum geht's?

Ob gemütliches Café oder eigene Büroräumlichkeiten: Möchten Sie mit Ihrem Business durchstarten, braucht es neben einer guten Geschäftsidee und durchdachter Planung oftmals auch einen Ort des Schaffens. Haben Sie passende Räumlichkeiten gefunden, gibt es jedoch einige Punkte, die Sie kennen sollten, bevor Sie einen Gewerbemietvertrag unterschreiben – denn im Gegensatz zu privaten Mietern schützt Sie das Gesetz als Gewerbemieter nicht umfassend vor nachteiligen Klauseln. Wir zeigen Ihnen, was es zu beachten gibt.

1. Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag für Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag, der privaten Wohnzwecken dient, ist ein Gewerbemietvertrag für die Anmietung geschäftlicher Räumlichkeiten bestimmt – wohnen dürfen Sie darin also nicht.

Da Sie als Mieter die Räume für spezifische betriebliche Zwecke nutzen – beispielsweise für ein Geschäft, ein Büro, eine Werkstatt oder ein Restaurant –, können je nach beabsichtigter Nutzung besondere Vereinbarungen über Umbauten, Nutzungseinschränkungen und Exklusivrechte getroffen werden. Ein Gewerbemietvertrag für eine Arztpraxis enthält daher andere Klauseln als der für ein Café.

2. Welche gesetzlichen Regelungen gelten für Gewerbemietverträge?

Für Gewerbemietverträge gelten die gleichen Regelungen wie für Wohnraummietverträge, allerdings mit Ausnahmen. So können sich Gewerbemieter beispielsweise nicht auf einen Rechtsschutz vor Räumungen berufen, wenn das Mietverhältnis endet. Anders als private Mietverträge unterliegt ein Mietvertrag für ein Gewerbe zudem nicht den Regularien eines vor Ort gültigen Mietspiegels.

Grund dafür ist, dass die Vertragsparteien rechtlich als gleichgestellt angesehen werden: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass gewerbliche Mieter und Vermieter über die Grundlagen des Mietrechts informiert sind. Bei privaten Mietverhältnissen wird die Seite der Mieter als besonders schützenswert angesehen, weshalb sie umfangreichere Rechte haben. Diese gesetzlichen Mieterschutzvorschriften greifen bei Gewerbemieten jedoch nicht.

Die Rechtsgrundlagen für Gewerbemietverträge regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) – ein eigenständiges Gewerbemietrecht gibt es aber nicht. Anwendung finden über § 578 BGB insbesondere die §§ 535 bis 580a BGB sowie die §§ 305 ff. BGB.

3. Worauf sollte ich achten, bevor ich einen Gewerbemietvertrag unterschreibe?

Im Gewerbemietrecht herrscht Vertragsfreiheit. Was Mieter und Vermieter vereinbaren, können sie vorwiegend frei entscheiden. Trotz des größeren Handlungsspielraums im Vergleich zum privaten Mietvertrag gibt es gewisse Einschränkungen, die verhindern sollen, dass eine der Parteien durch die Regelungen auf unangemessene Weise benachteiligt wird. Unklare Klauseln sind beispielsweise nicht zulässig.

Bevor Sie den Mietvertrag für Ihr neues Büro oder Ihr Ladengeschäft unterschreiben, sollten Sie sich den Vertrag sorgfältig durchlesen – aber das sollte ohnehin selbstverständlich sein. Achten Sie darauf, dass sämtliche Informationen und Regelungen zu Miethöhe, Nutzung des Mietobjekts, Kaution und Kündigungsbedingungen transparent und nachvollziehbar formuliert sind. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen.

Sören SiebertRechtsanwalt

Falls das Thema “Konkurrenzschutz” eine Rolle für Sie spielt, sollten Sie darauf achten, dass der Vermieter keine Räumlichkeiten in unmittelbarer Nähe an Ihre Wettbewerber vermieten darf. Konkurrenzschutz ist bei einem Mietvertrag für ein Gewerbe automatisch enthalten, sofern ein Geschäftszweck vereinbart wurde – er kann aber vertraglich ausgeschlossen werden.

Praxis-Tipp: Ihr Mietvertrag sollte keine Ausschlussklausel zum Konkurrenzschutz enthalten, damit Sie sichergehen können, dass Mitbewerber nicht in Ihrer Nähe um Kundschaft werben.

Gleiches gilt für eine Untervermietung, wenn Sie zum Beispiel einen Coworking Space planen. Prüfen Sie, dass Sie einen Untermietvertrag für andere Gewerbe ausstellen dürfen,denn der Vermieter hat das Recht, die Untervermietung auszuschließen.

Überlegen Sie weiterhin, ob Sie an der Fassade der Gewerbeimmobilie oder im Außenbereich Platz für Werbung brauchen. Möchten Sie Aufsteller, Plakatwände oder Leuchtreklame zu Werbezwecken anbringen, lassen Sie sich dies vertraglich zusichern. Nehmen Sie auch Details zur Art und Größe der Werbung, Beleuchtung etc. mit auf.

Unterzeichnen können den Mietvertrag sowohl natürliche Personen (z. B. Einzelunternehmer oder Freiberufler) als auch juristische Personen (z. B. GmbHs, UGs, AGs). Bei letzteren sollte stets die Gesellschaft Vertragspartner sein, nicht Sie selbst als Gründer – sonst kann es passieren, dass Sie trotz Haftungsbeschränkung persönlich für eventuelle Mietschulden einstehen müssen.

4. Was sollten Mieterinnen beim Thema Miete und Nebenkosten beachten?

Wichtiger Bestandteil eines jeden Gewerbemietvertrages sind Miete und Nebenkosten. Da bei Gewerbemieten Einschränkungen wie ein örtlicher Mietspiegel nicht greifen, darf der Vermieter Ihnen die Gewerberäume teurer vermieten als in der Umgebung üblich. Prüfen Sie daher sowohl die Miete als auch die veranschlagten Betriebskosten sorgfältig, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Gewerbemiete: Höhe und Art

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Miete im Vertrag vereinbart werden kann. Während früher die herkömmliche Festmiete Standard war, entscheiden sich Vermieter heute immer häufiger für Staffel-, Index oder Umsatzmieten.

Die Höhe der Gewerbemiete darf der Vermieter nach Belieben festlegen. Entscheidet er sich für eine Umsatzmiete, hat er zudem das Recht, Einblicke in Ihre Einnahmen zu verlangen.

Nebenkosten im Gewerbemietvertrag

Neben der Art und Höhe der Gewerbemiete sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung auch die voraussichtlichen Betriebskosten prüfen. Wie bei einem privaten Mietvertrag darf der Vermieter Betriebskosten – etwa für Müllabfuhr, Heizung, Wasserverbrauch oder Aufzugswartung – auf Sie als Mieter umlegen.

Welche Nebenkosten umlagefähig sind, legt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) fest. Individuell darf jedoch die Umlage weiterer Nebenkosten vereinbart werden, z. B. für Wartung und Instandhaltung. Dadurch sind bei Gewerbemieten auch Nebenkosten umlagefähig, die auf Mieter privater Wohnräume nicht umgelegt werden dürfen.

Dem Vermieter steht es auch frei, zu entscheiden, wie er die anfallenden Nebenkosten bemessen möchte: Sowohl eine Berechnung pro Quadratmeter als auch als Pauschalpreis ist zulässig. Eine exakte jährliche Auflistung und Abrechnung der Betriebskosten ist dann nicht erforderlich.

5. Was sollte in jedem Gewerbemietvertrag stehen?

Gehen Sie vor der Unterzeichnung sicher, dass der Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung alle wichtigen Punkte regelt, sodass Sie sich – sollte es zum Streit mit dem Vermieter kommen – vertraglich absichern können.

Folgende Punkte sollten in jedem Gewerbemietvertrag stehen:

Tipp: Achten Sie auch darauf, dass der Gewerbemietvertrag einen Hinweis darauf enthält, dass der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert – dann können Sie diese mit einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen als Vorsteuer geltend machen.

6. Welche Formvorschriften gelten für gewerbliche Mietverträge?

Werden die Anforderungen an Inhalte und Klauseln beachtet, gelten für gewerbliche Mietverträge keine weiteren Formvorschriften.

Eine Besonderheit greift bei Gewerbemietverträgen mit einer befristeten Laufzeit von mehr als einem Jahr: Diese müssen schriftlich abgeschlossen, fortlaufend nummeriert, ausgedruckt und unterschrieben werden. Eine mündliche Vereinbarung ist unzulässig – und auch der Vertragsschluss per E-Mail reicht nicht aus. Spätere Änderungen und Nachträge bedürfen ebenfalls der Schriftform.

Wird die Schriftform missachtet, aber sind sonst alle Anforderungen erfüllt, ist der Vertrag trotzdem wirksam und gilt automatisch als unbefristet.

7. Wie lange darf ein Gewerbemietvertrag laufen?

Die Laufzeit eines Gewerbemietvertrags ist nicht begrenzt. Es gibt weder Mindestlaufzeiten noch eine maximale Dauer, nach deren Ablauf Sie die Räumlichkeiten verlassen müssen. Dem Vermieter steht es frei, Ihnen einen befristeten oder unbefristeten gewerblichen Mietvertrag anzubieten. Auch befristete, lange Laufzeiten von zehn und mehr Jahren sind möglich.

Befristete Gewerbemietverträge enden nach Ablauf der Laufzeit automatisch und bedürfen keiner Kündigung – können aber in der Regel auch nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Als Mieter sind Sie an den Vertrag gebunden, auch wenn Ihr Business nicht läuft. Es besteht aber in bestimmten Fällen das Recht auf außerordentliche Kündigung.

Unbefristete Mietverträge sind ordentlich kündbar, es gelten die entsprechenden Kündigungsfristen.

8. Wann ist ein Gewerbemietvertrag unwirksam?

Da Gewerbemieter nicht unter dem gleichen Schutz stehen wie private Mieter, sind Klauseln, die in einem Wohnraummietvertrag ungültig wären, in Gewerbemietverträgen oftmals zulässig. Daher ist es insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen unverzichtbar, die Bestimmungen sorgfältig zu prüfen, um wirtschaftlich nachteilige Klauseln zu vermeiden bzw. nachzuverhandeln. Hierfür kann die Unterstützung eines Anwalts ratsam sein.

In Gänze unwirksam werden kann ein Gewerbemietvertrag, wenn er nicht rechtzeitig von beiden Parteien unterschrieben wird. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil 2016: Wird der Vertrag nur von einer Vertragspartei unterzeichnet, verliert er seine Wirksamkeit, wenn die Unterschrift der anderen Partei nach zwei bis drei Wochen immer noch fehlt (BGH, Urteil vom 24.02.2016, Az. XII ZR 5/15).

Wird die Frist überschritten, kommt der Gewerbemietvertrag nicht rechtswirksam zustande – auch dann nicht, wenn die andere Partei später doch noch unterzeichnet. Rechtlich gesehen fehlt es hierbei an einem konkludenten Vertragsschluss.

Unwirksam wird ein Gewerbemietvertrag aber nicht nur, wenn eine Vertragspartei zu spät oder gar nicht unterschreibt, sondern auch, wenn eine von mehreren Unterschriften fehlt. Sind die Vermieter eine Eigentumsgesellschaft, so braucht es auch von jedem einzelnen eine Anerkennung des Mietvertrags – sonst tritt dieser nicht rechtswirksam in Kraft.

9. Welche Fristen gelten für die Kündigung eines Gewerbemietvertrags?

Möchten Sie einen Gewerbemietvertrag kündigen, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des darauf folgenden Kalendervierteljahres beim Vermieter eingehen. Entscheidend ist das Datum des Empfangs.

Aufgrund der Vertragsfreiheit können aber auch individuell abweichende (kürzere oder längere) Kündigungsfristen vereinbart werden.

Es gilt wieder: Wird ein eigentlich befristeter Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger nicht in Schriftform geschlossen, zählt er als unbefristet und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von rund sechs Monaten gekündigt werden.

Bis auf diese Ausnahme sind befristete gewerbliche Mietverträge jedoch in der Regel nicht ordentlich kündbar – auch dann nicht, wenn Sie Ihr Geschäft wegen Insolvenz aufgeben müssen. Hier ist es sinnvoll, im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht im Falle einer Betriebsaufgabe zu vereinbaren, damit Sie bei einer wirtschaftlichen Schieflage oder gar einer Insolvenz nicht auch noch mit zusätzlichen Mietforderungen belastet werden.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung haben Sie als Mieter nur aus triftigen Gründen – zum Beispiel, wenn sich die Gewerberäume nicht im vertraglich vereinbarten Zustand befinden und Sie Ihr Business nicht wie geplant ausüben können.

Im Zuge der Kündigung sollten Sie auch klären, wie die Räumlichkeiten übergeben werden müssen. Lassen Sie sich schriftlich durch den Vermieter bestätigen, ob Sie etwa die Büroausstattung mitnehmen müssen oder an einen Nachmieter übergeben können und ob die Räumlichkeiten gestrichen werden müssen.

Unser Tipp: Haben Sie die passenden Gewerberäume gefunden, können Sie mit Ihrem Business durchstarten. Alles, was Sie brauchen, um auch rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, finden Sie bei eRecht24 Premium.

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