Worum geht's?
Als Immobilienmakler ist die Vermittlung von Immobilien Ihre Leidenschaft: Nichts treibt Sie jeden Tag mehr beruflich an, als Kunden ihre Traumimmobilie zu vermitteln. Dafür durchforsten Sie Portale, analysieren den Immobilienmarkt und verifizieren Angebote. Sie nehmen Kontakt zu Verkäufern und Vermietern auf, knüpfen Partnerschaften und vermitteln zwischen Interessenten. Sie erstellen Exposés, organisieren Besichtigungen und unterstützen Ihre Auftraggeber bei der Auswahl eines geeigneten Interessenten.
Kommt es zum Vertragsabschluss, setzen Sie sich für eine Einigung ein, die fair für alle ist – denn Sie wissen: Zufriedene Kunden sind Ihre beste Referenz. Stets müssen Sie bei Ihrer Arbeit auch die rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen, denn die Immobilienwelt ist eine dynamische Branche. Damit Sie dabei auf der sicheren Seite sind, haben wir Ihnen wichtige Punkte zusammengestellt, die für Sie als Immobilienmakler von rechtlicher Relevanz sind.
1. Grundlagen zuerst: Rechte und Pflichten von Maklern
Als Makler streben Sie danach, die Immobilie zu finden, die perfekt zu Ihren Auftraggebern passt – schließlich möchten Sie die Erwartungen Ihrer Kunden nicht nur erfüllen, sondern übertreffen. Für Sie geht die Vermittlung von Immobilien dabei mit verschiedenen Rechten und Pflichten einher.
Mit der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie entsteht zum einen das Recht auf Ihre Maklerprovision. Deren Höhe sollten Sie vorab vertraglich mit Ihren Kunden vereinbaren. In der Regel richtet sie sich nach regionalen Prozentsätzen.
Zum anderen trifft Sie als Makler eine Pflicht zur ordnungsgemäßen Vermittlung: Sie müssen Ihre Kunden transparent über eventuelle Mängel der Immobilie oder Risiken beim Kauf aufklären, über Interessenkonflikte informieren und wahrheitsgetreue Angaben machen. Zu eigenen Ermittlungen und Nachprüfungen sind Sie nicht angehalten. Da Integrität und Loyalität jedoch die Grundlage einer guten Zusammenarbeit sind, sollten Sie Ihre Kunden unverzüglich informieren, falls sich Informationen im Nachhinein als unkorrekt herausstellen.
Darüber hinaus sind vertrauliche Informationen Ihrer Kunden stets mit der erforderlichen Professionalität zu behandeln.
2. Der Maklerauftrag und seine Formen
Bekundet ein Klient Interesse an Ihrer Tätigkeit als Makler und beauftragt Sie mit einer Immobilienvermittlung, ist der nächste Schritt der Maklervertrag, der die Rahmenbedingungen der Vermittlung regelt.
Kunden und Makler haben dabei die Wahl aus verschiedenen Formen des Maklerauftrags:
- Einfacher Maklerauftrag: Ihr Kunde hat bei dieser Form die Freiheit, sowohl weitere Makler zu beauftragen als auch die Immobilie selbst auf dem Markt anzubieten. Sie müssen keinen Nachweis erbringen und auch kein Tätigwerden belegen, erhalten aber auch keine Provision, wenn der Eigentümer das Objekt selbst vermittelt.
- Alleinauftrag: Bei einem einfachen Makleralleinauftrag stehen die Chancen besser, eine Provision zu erhalten. Sie verpflichten sich vertraglich, die Immobilie zu vermitteln und Ihren Vermittlungs- und Nachweispflichten nachzukommen. Der Eigentümer hat zwar das Recht, seine Immobilie auf eigene Faust zu verkaufen – andere Makler darf er aber nicht beauftragen.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Die lukrativste Form des Maklerauftrags wird in der Regel individualvertraglich vereinbart. Sie als Makler tragen die alleinige Verantwortung für die Vermittlung und übernehmen die Vertragsverhandlungen. Ihr Kunde hat eine Verweisungspflicht: Treten Interessenten an ihn heran, hat er diese an Sie zu verweisen.
Als Immobilienmakler werden Sie in der Regel danach streben, mit Ihrem Auftraggeber einen qualifizierten Alleinauftrag zu vereinbaren – denn nur hier haben Sie die eindeutige Sicherheit, Ihre Provision zu erhalten.
3. Der Maklervertrag: Wichtige Inhalte Ihres Maklerauftrags
Als Makler ist es Ihre Aufgabe, Menschen dabei zu unterstützen, ihre Traumimmobilie zu finden, Eigentum gewinnbringend zu verkaufen oder ein Objekt erfolgreich zu vermieten. Damit die Vermittlung reibungslos funktioniert, sind klare vertragliche Vereinbarungen unerlässlich.
Was sollte ein Maklervertrag beinhalten?
Da das Maklerrecht zum Maklervertrag keine verpflichtenden Vereinbarungen vorschreibt, sind Sie in der Gestaltung relativ frei. Einige Punkte sollten sich aber in jedem Fall in einem Maklervertrag wiederfinden:
- Vertragsart: Bezeichnung der Vertragsart (Form des Maklerauftrags)
- Ihre Angaben: Vollständige Angaben Ihrer Immobilienvermittlung
- Kundenangaben: Vollständige Angaben des Auftraggebers
- Immobilienangaben: Informationen zur betreffenden Immobilie
- Marktpreis: Nennung eines marktgerechten Angebotspreises
- Maklerpflichten: Aufzählung Ihrer Pflichten (u. a. Erstellung eines Exposés, Durchführung von Besichtigungen, Prüfung von Interessenten, Verhandlung mit potenziellen Käufern bzw. Mietern, Erstellung eines Kaufvertrags)
- Kundenpflichten: Aufzählung der Pflichten des Auftraggebers (u. a. Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen zum Immobilienverkauf wie Grundrisspläne und Eigentümernachweise)
- Vertragslaufzeit: Angemessene Vertragslaufzeit (meist drei bis sechs Monate)
- Provision: Vereinbarungen zur Maklerprovision (Fälligkeit, Höhe)
- Vollmacht: Vollmacht für die Einholung von Auskünften bei öffentlichen Stellen
- Widerrufsrecht: Verweis auf das Widerrufsrecht, wenn Kunde Verbraucher ist
- Kündigung: Vereinbarungen bezüglich der Kündigung des Maklerauftrags
Der Vertrag zwischen Ihnen als Makler und Ihrem Auftraggeber ist ein wichtiges rechtliches Dokument, das die Beziehung der Vertragsparteien eindeutig und transparent regeln sollte. Damit sichergestellt ist, dass er allen Anforderungen genügt und Ihre Interessen ausreichend berücksichtigt, kann die Prüfung durch einen Rechtsanwalt sinnvoll sein.
Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?
Ein Maklervertrag muss in der Regel in Textform geschlossen werden – das heißt, auf Papier, per Mail oder auch per Fax. Ein mündlicher Vertragsabschluss ist nicht mehr zulässig. Dies gilt seit Dezember 2020 für alle Immobilienkaufverträge mit Verbrauchern über Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.
Für Maklerverträge, die sich auf die Vermietung einer Immobilie beziehen, ist die Textform bereits seit 2015 gesetzlich vorgeschrieben.
Was kann ich als Makler mit AGB regeln?
Um die Geschäftsbeziehungen mit Ihren Kunden zu regeln, müssen Sie nicht zwangsläufig auf individuelle Verträge zurückgreifen. Sie haben als Immobilienmakler auch die Möglichkeit, allgemeine Geschäftsbedingungen zu verwenden. Diese haben den Vorteil, dass sie für alle Verträge mit Ihren Kunden gelten und wiederholt verwendet werden können. Dies spart Ihnen als vielbeschäftigter Immobilienmakler wertvolle Zeit, die Sie bei Individualverträgen für einzelne Vertragsverhandlungen aufwenden müssen.
Sind Ihre AGB korrekt erstellt und wirksam, bieten sie rechtliche Sicherheit, denn Sie können in ihnen einheitliche und verbindliche Regelungen für Ihre Dienstleistungen, Provisionsansprüche und Kündigungsbedingungen festlegen. Was konkret in Ihren Makler-AGB stehen darf und von welchen Klauseln Sie besser absehen, lesen Sie hier:
Widerrufsrecht im Maklervertrag: Was müssen Sie beachten?
Ein Widerrufsrecht für Maklerverträge besteht immer dann, wenn Sie den Vertrag mit Privatkunden im Fernabsatz und außerhalb Ihrer Geschäftsräume abschließen – das heißt per E-Mail oder postalisch (telefonische Abschlüsse sind seit 2020 nicht mehr zulässig).
Kommt es zum Abschluss des Maklervertrags außerhalb Ihrer Geschäftsräume – etwa im Rahmen eines Besichtigungstermins oder bei Ihrem Kunden Zuhause, handelt es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft. Auch in diesem Fall hat Ihr Kunde ein Widerrufsrecht, sofern er als Privatperson handelt. Geschäfte mit Geschäftskunden, etwa über die Vermittlung einer Gewerbeimmobilie, sind hingegen vom Widerrufsrecht ausgeschlossen.
Für Verbraucher soll das Widerrufsrecht einen Interessenausgleich schaffen: Während der Schutz von Privatpersonen vor ahnungslosen Vertragsabschlüssen im Internet im Vordergrund steht, sind Sie daran interessiert, die vereinbarte Provision zu erhalten. Durch das gesetzliche Widerrufsrecht hat Ihr Kunde die Möglichkeit, den Maklervertrag mit Ihnen innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
PRAXIS-TIPP
Informieren Sie Privatkunden spätestens zum Vertragsabschluss in einer Widerrufsbelehrung über ihr Widerrufsrecht. Kommen Sie Ihren Informationspflichten nicht nach, verlängert sich die Widerrufsfrist. Im schlimmsten Fall widerruft Ihr Kunde nach Ablauf der „eigentlichen“ Widerrufsfrist den Vertrag, wenn Sie bereits Energie in die Vermittlung gesteckt haben – der Provisionsanspruch entfällt dann.
4. Makler und die Provision: Worauf kommt es an?
Als Makler ist Ihre Provision die verdiente Anerkennung einer erfolgreichen Immobilienvermittlung. Wer die Courtage bezahlen muss, wie hoch sie ausfällt und ab wann Sie sie einfordern können, hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab.
Wer muss die Maklerprovision zahlen?
Die Frage, wer die Maklerprovision zu zahlen hat, ist gesetzlich geregelt. Bei einer Vermietung muss Ihr Auftraggeber die Maklerprovision zahlen, denn seit 2014 gilt das sogenannte Bestellerprinzip.
Bei einem Immobilienverkauf darf der Provisionsanspruch auch dem Käufer auferlegt werden. Seit Dezember 2020 ist dies aber nur noch eingeschränkt möglich: Käufer müssen gemäß Maklergesetz nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Dies gilt in allen Bundesländern für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Die Höhe der Provision darf nicht beliebig angesetzt werden (denn das könnte sittenwidrig sein), sondern richtet sich nach ortsüblichen Prozentsätzen.
Der Provisionsanspruch bei erfolgreicher Vermietung
- beträgt maximal zwei Nettokaltmieten, wenn Ihr Auftraggeber Wohnungssuchender ist.
- ist frei verhandelbar und kann somit auch höher ausfallen, wenn Ihr Auftraggeber Vermieter ist.
Der Provisionsanspruch bei erfolgreichem Kauf bzw. Verkauf
- wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern anteilig Käufer und Verkäufer auferlegt.
- variiert in der Höhe von Bundesland zu Bundesland.
- beträgt üblicherweise zwischen 4,76 und 7,14 % des Kaufpreises.
AUFGEPASST
Der Aufwand, den Sie als Makler in die Vermittlung der Immobilie stecken, spielt für die Courtage hingegen keine Rolle. Es würde somit keinen Unterschied machen, ob Sie ein Haus nach einem Jahr und 30 Besichtigungsterminen oder nach drei Tagen und einem Termin vermitteln.
Wann wird die Provision fällig?
Die Provision wird fällig, wenn es durch Ihre erbrachte Leistung zum Abschluss eines Miet-, Pacht- oder notariellen Kaufvertrags gekommen ist. Was das genau bedeutet, hängt davon ab, ob Sie als Vermittlungs- oder Nachweismakler für den Kunden tätig geworden sind.
Als Vermittlungsmakler geben Sie nicht nur wie ein Nachweismakler Namen und Kontaktdaten von Interessenten weiter, sondern übernehmen etwa auch die Vertragsverhandlungen, organisieren Besichtigungstermine und erstellen Exposés und Wertermittlungen.
Wann der Provisionsanspruch fällig wird, hängt also davon ab, ob nur ein Nachweis erbracht wird oder auch eine Vermittlungstätigkeit stattfindet. Auf die Höhe Ihrer Provision hat die Unterscheidung allerdings keinen Einfluss. Wurde Ihr Provisionsanspruch ausgelöst, hat Ihr Kunde in der Regel 7 bis 14 Tage Zeit, die Maklerprovision zu überweisen.
Halten Sie die Vereinbarung über Ihre Maklerprovision unbedingt in Textform fest und machen Sie Ihren Anspruch darauf auch nach erfolgter Vermittlung in Textform geltend –sonst kann es passieren, dass Sie Ihre Provision verlieren. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Kunde den Miet-, Pacht- oder Kaufvertrag in Kenntnis Ihres Provisionsanspruch abgeschlossen hat.
5. Datenschutzrechtliche Fallstricke der Immobilienvermittlung
Die oftmals komplexen Vertragsbeziehungen mit Ihren Kunden sind nicht die einzigen rechtlichen Herausforderungen, denen Sie sich in Ihrem Daily Business als Immobilienmakler Tag für Tag stellen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Thema Datenschutz – denn im Austausch mit Interessenten und Eigentümern kommen Sie um die Erhebung und Verarbeitung personenbezogener Daten nicht herum.
Nicht selten werden jedoch insbesondere bei Besichtigungen von Mietwohnungen Daten abgefragt, die aus datenschutzrechtlicher Sicht gar nicht erst erhoben werden dürfen. Damit Sie sich nicht auf rechtlich dünnem Eis bewegen, haben wir Ihnen alles, was Sie als Makler zum Thema Datenschutz wissen müssen, in diesem Beitrag zusammengefasst:
6. Die Maklerwebsite als digitale Visitenkarte
Die meisten Menschen suchen heutzutage im Internet nach Immobilien und Maklern. Das macht Ihre Website zur digitalen Visitenkarte. Oft ist sie sogar das erste, was potenzielle Kunden überhaupt von Ihnen sehen – daher sollte sie unbedingt einen professionellen Eindruck hinterlassen.
Eine eigene Website zu bauen oder bauen zu lassen, ist heute dank Website-Baukästen und talentierten Webdesignern keine große Sache mehr. Mit ansprechenden Bildern, relevanten Inhalten und Suchmaschinenoptimierung (SEO) können Sie bereits viel für ein gutes Ranking und eine hohe Sichtbarkeit Ihres Unternehmens im Internet tun. Ohne rechtliche Anforderungen zu beachten, geht es jedoch nicht.
Worauf kommt es bei einer rechtssicheren Website an?
Unabhängig davon, ob Sie Exposés, Kundenbewertungen, ein Anmeldeformular für Ihren Newsletter oder eine Suchfunktion für Immobilien aus Ihrem Portfolio veröffentlichen wollen, muss Ihre Website bestimmten rechtlichen Vorgaben genügen. Hier erfahren Sie, worauf es bei Ihrer rechtssicheren Makler-Website ankommt:
Datenschutzerklärung & Impressum für Makler
Zentraler Punkt einer jeden Maklerwebsite ist zum einen ein vollständiges Impressum und zum anderen eine transparente Datenschutzerklärung. Diese benötigen Sie, um Webseitenbesucher und Kunden über Ihre Datenverarbeitung aufzuklären – denn als Makler haben Sie jeden Tag mit sensiblen Daten von Kunden und Interessenten zu tun. Was Sie zu Impressum und Datenschutzerklärung wissen sollten, lesen Sie in diesen Beiträgen:
Fotos auf der Maklerwebsite
Hochwertige Bilder und Videos ermöglichen es potenziellen Kunden, sich ein Bild von Ihrem Unternehmen und den vorgestellten Immobilien zu machen. Wichtig dabei ist, dass Sie die Rechte an den Inhalten haben – entweder, indem Sie diese selbst produzieren oder die Nutzungsrechte erwerben. Stockfotos für eine kommerzielle Nutzung (z. B. als Hintergrund- oder Beispielbilder zu Designzwecken) finden Sie auf diversen Bilddatenbanken.
Machen Sie selbst Fotos von einem Gebäude oder einer Wohnung, steht der Schutz der Privatsphäre der Bewohner im Fokus. Fotografieren Sie keine Privaträume und achten Sie darauf, dass bei Außenaufnahmen keine Personen auf dem Bild zu sehen sind. Falls doch, holen Sie sich unbedingt deren Erlaubnis zur Veröffentlichung ein, bevor Sie die Fotos auf Ihre Website stellen. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Fotos von Mitarbeitern Ihrer Immobilienvermittlung, etwa für die Über-Uns-Seite Ihrer Website.
Alles, was Sie rund um das Thema Bildrechte, fremde Inhalte und Persönlichkeitsrechte von Mitarbeitern wissen sollten, haben wir Ihnen in den folgenden Beiträgen zusammengefasst:
- Fotos, Filme, Bildrechte
- Bildrechte: So nutzen Sie Bilder rechtssicher auf Webseiten und Blogs
- Firmenwebsite: Wann können Mitarbeiter Informationen über sich löschen lassen?
- Mitarbeiterdaten: Die wichtigsten Infos zur DSGVO für Arbeitgeber
7. Digitale Lösungen für rechtliche Probleme von Maklern
Als Immobilienmakler möchten Sie die rechtlichen Aspekte Ihrer Maklertätigkeit verstehen und berücksichtigen, um mögliche Rechtsprobleme und Streitigkeiten mit Kunden zu vermeiden.Um den nicht selten stressigen Alltag von Immobilienmaklern zu erleichtern, haben wir von eRecht24 verschiedene digitale Tools, Muster und Inhalte zusammengestellt, mit denen es gelingt, alle rechtlichen Anforderungen an die eigene Webseite im Blick zu behalten.
Zugleich sind Sie als Makler viel beschäftigt und sind darauf angewiesen, Ihre begrenzte Zeit effizient einzusetzen – ohne sich ständig mit komplexen rechtlichen Fragestellungen auseinandersetzen zu müssen.
