Worum geht's?
Als Immobilienmakler vermitteln Sie Ihren Kunden Immobilien oder sorgen für einen erfolgreichen Verkauf. Um Probleme im Rahmen der Vermittlung und beim späteren Provisionsanspruch auszuschließen, lohnen sich eigene Makler-AGB. In diesen können Sie Ihre Rechte und Pflichten und die Ihrer Kunden verbindlich regeln. Doch nicht jede Bestimmung lässt sich in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnehmen. Wir klären, was Ihre Makler-AGB beinhalten sollten, auf welche Klauseln Sie besser verzichten, wann die Bestimmungen wirksam werden und was passiert, wenn Klauseln ungültig sind.
1. Brauchen Immobilienmakler AGB?
Als Immobilienmakler können Sie selbst entscheiden, ob Sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwenden wollen oder nicht. Eine AGB-Pflicht für Makler gibt es nicht.
Nichtsdestotrotz sind AGB für Maklerbüros, Vermittlungsagenturen und Hausverwaltungen empfehlenswert, denn mit den vorformulierten Vertragsbedingungen lassen sich Klauseln für eine Vielzahl von Kundenverträgen aushandeln. Einmal aufgesetzt, gelten AGB laut Definition für alle Verträge mit all Ihren Kunden, was Ihnen zeitintensive Verhandlungen von Individualverträgen erspart.
Kurz gesagt: Sobald Sie eine Vielzahl an ähnlichen Verträgen abschließen – was Sie als Makler bei der Vermittlung von Immobilien ja tun – lohnen sich eigene Immobilienmakler-AGB.
2. Wie müssen AGB vorliegen und wann werden sie wirksam?
Als Immobilienmakler können Sie mit Ihren Kunden selbst vereinbaren, wann Ihre AGB wirksam werden. Grundsätzlich sollten diese in jedem Fall schriftlich vorliegen. Sie können Sie entweder auf der Website Ihrer Immobilienvermittlung einbinden und/oder Sie Ihren Kunden vor Abschluss des Maklervertrages zukommen lassen, etwa separat als PDF-Anhang in einer Mail, sodass sich Ihr Kunde die AGB abspeichern kann.
Wie auch immer Sie Ihre Kunden von Ihren Makler-AGB in Kenntnis setzen: Voraussetzung für deren Gültigkeit ist, dass Ihr Kunde sie kennt und ihnen zustimmt. Dazu reicht es aus, wenn er den Maklervertrag mit Ihnen in Kenntnis der Allgemeinen Geschäftsbedingungen abschließt.
Klären Sie Verbraucherkunden in diesem Zuge auch über ihr Widerrufsrecht auf: Innerhalb von 14 Tagen können diese ohne Angabe von Gründen den Vertrag mit Ihnen widerrufen. Bei einem wirksamen Widerruf müssen Sie bereits gezahlte Maklercourtagen zurückzahlen.
3. Was sollten Makler-AGB einhalten?
Solange Sie auf unwirksame Klauseln verzichten, können Sie frei entscheiden, welche Vertragsbestimmungen Sie in Ihren Makler-AGB festhalten möchten. Bestimmte Inhalte werden in der Immobilienbranche typischerweise in AGB geregelt. Dazu gehören:
- Geltungsbereich: Für welche Verträge und Rechtsbeziehungen sollen die AGB gelten, wer ist Kunde im Sinne des Vertrags (Käufer/Verkäufer, Mieter/Vermieter), was genau versteht man unter dem Vertrag (Kauf-, Miet-, Pachtvertrag)
- Zustandekommen des Vertrags: Wann ist Schriftform erforderlich (Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Kauf), wann nicht zwingend (Mietobjekte), Bedingungen für Vertragsschluss
- Haftung für Exposé/Eigentümerangaben: Haftungsausschluss für Objektangaben von beauftragten Dritten bzw. dem Eigentümer, keine Maßstabstreue von Grundrissen; Haftung nur für Pläne, Baubeschreibungen etc.
- Gegenseitige Verpflichtung: Welche Schritte werden übernommen, um reibungslose Prozesse zu ermöglichen (z. B. Überlassen von Informationen, Auskünften, Erfahrungen)
- Verbot der Weitergabe von Informationen: Kunde ist verpflichtet, Nachweise und Informationen zum Objekt für sich zu behalten – gibt er sie ohne Zustimmung an Dritte weiter, wird vereinbarter Provisionsanspruch fällig
- Doppeltätigkeit des Maklers: Als Makler dürfen Sie für Verkäufer und Käufer tätig werden (Ausnahme: Nicht für beide Seite als Vermittlungsmakler)
- Aufwendungsersatz: Kunde verpflichtet sich, Aufwand für Erfüllung des Vertrags auch dann zu ersetzen, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt (z. B. Kosten für Inserate, Porto und Telefonkosten, Fahrtkosten; individuelle oder pauschale Vereinbarung von maximal 10 % der erwarteten Provisionshöhe)
- Provision: Wann entsteht Provisionsanspruch (Nachweis und/oder Vermittlung), was passiert, wenn Hauptvertrag nachträglich aufgehoben wird (Anspruch entfällt nicht)
- Klauseln zu Haftung & Haftungsbegrenzung: Begrenzung Ihrer Haftung als Makler auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten (kein vollständiger Haftungsausschluss möglich)
- Verjährung: Allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Kunden gegen Sie als Makler
PRAXIS-TIPP
AGB für Makler sollten rechtliche, geschäftliche und praktische Aspekte der Maklertätigkeit regeln, um sowohl Sie als Makler als auch Ihre Kunden zu schützen. Mit klaren Rahmenbedingungen schaffen Sie eine transparente und rechtssichere Grundlage für die Zusammenarbeit.
4. Was darf nicht in den Makler-AGB stehen?
Es gibt Klauseln, auf die Sie in Ihren Makler-AGB besser verzichten sollten. Zu den unwirksamen Klauseln in AGB zählen alle Regelungen, die für den Kunden unvorhersehbar sind und ihn überraschen, nicht verständlich sind oder ihn unangemessen benachteiligen.
Hier spielt es eine Rolle, ob Sie mit Ihrer Firma Gewerbeimmobilien wie Werkstätten oder Büroräume an Geschäftskunden vermitteln oder ob Ihre Kunden Verbraucher sind. Schließen Sie Maklerverträge mit Verbraucherkunden, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch in den §§ 307 ff. BGB einen ganzen Katalog an unwirksamen Klauseln vor, die Sie nicht in Ihre Makler-AGB aufnehmen sollten, wie zum Beispiel:
- Unbeschränkte Laufzeit: Unbeschränkte Laufzeitklauseln sowie Klauseln über Vertragslaufzeiten von 12 Monaten mit automatischer Verlängerung bzw. ohne Möglichkeit der Kündigung sind unwirksam, so das OLG Stuttgart (Az. 3 U 146/18).
- Vorkenntnis: Ihr Kunde ist nicht verpflichtet, Sie als Makler in Kenntnis darüber zu setzen, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist. Sie können Ihre Provision durch eine solche Klausel nicht rechtskräftig verlangen (LG Berlin, Az. 52 O 304/18).
- Hinzuziehung: Versagen Sie dem Immobilieneigentümer durch eine Hinzuziehungsklausel, die Immobilie nach Abschluss des Maklervertrages selbst zu verkaufen, ist dies unwirksam (OLG Hamm, Az. 18 U 236/99).
- Verkaufsaufgabe: Gleiches gilt für die Verkaufsaufgabe – möchte der Eigentümer trotz Maklervertrag seine Immobilie nicht mehr verkaufen, können Sie nicht den vollen Provisionsanspruch einfordern.
- Abweichung bei Ersatzgeschäften: Kommt es zum Abschluss eines Vertrages mit abweichendem wirtschaftlichem Wert, haben Sie keinen Anspruch auf die ursprüngliche Provision.
- Vollständiger Haftungsausschluss: Ihre Haftung als Makler können Sie zwar beschränken, nicht aber vollständig in Ihren Makler-AGB ausschließen.
- Erfolgsunabhängige Provision: Klauseln, in denen Sie eine Pflicht des Kunden zur Provisionszahlung unabhängig vom Abschluss eines Vertrages festlegen, sind unwirksam, da sie dem Leitbild des Maklervertrages widersprechen.
- Reservierungsgebühr: Verpflichten Sie Kunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr und schließen Sie eine Rückzahlung ausnahmslos aus, ist dies ebenfalls unwirksam, da Ihre Kunden unangemessen benachteiligt werden – sie haben schließlich keine Vorteile, wenn sie keinen Gegenwert erhalten, weil der Immobilienkaufvertrag nicht zustande kommt (BGH, Az. I ZR 113/22).
- Pauschale Vertragsstrafen: Vertragsstrafen, die z. B. fällig werden, wenn der Maklerkunde sich vom Vertrag löst, weil er die Immobilie nicht mehr verkaufen möchte, sind ungültig – denn sie schränken die Abschlussfreiheit des Auftraggebers ein.
- Zwangsversteigerung: Wird die Immobilie zwangsversteigert, können Sie keine Provision von Ihrem Kunden verlangen.
5. Was passiert bei unwirksamen AGB-Klauseln?
Damit AGB-Klauseln wirksam sind, müssen sie nicht nur von Ihrem Vertragspartner zur Kenntnis genommen werden, sondern auch den gesetzlichen Regelungen und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Tun sie dies nicht und verwenden Sie als Immobilienmakler solche unwirksamen AGB-Klauseln, tritt an deren Stelle die jeweilige gesetzliche Regelung. Die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen bleibt hiervon unberührt.
Dies gilt aber nur für vorformulierte Klauseln, die Sie nicht mit Ihrem Kunden abgesprochen haben – also um AGB. Möchten Sie, dass abweichende Regelungen greifen, müssen Sie diese als Individualvertrag mit Ihrem Kunden aushandeln. Die Klausel gilt dann nicht für eine Vielzahl an Verträgen, sondern nur für den Vertrag mit dem einen Maklerkunden.
Damit ein Vertrag nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern als Individualabrede zählt, muss Ihr Kunde die Möglichkeit haben, den Vertrag mitzugestalten und gegebenenfalls zu ändern – etwas, was bei AGB nicht möglich ist. Der Bundesgerichtshof entschied dazu in einem Urteil, dass der Kunde die Gelegenheit haben muss, eigene Textvorschläge einzubringen. Allein die Bitte um Anmerkungen und Änderungswünsche reicht allerdings nicht aus, damit aus AGB individuelle Vertragsklauseln werden (BGH Az. VIII ZR 26/15).
Im Streitfall um die Wirksamkeit von Klauseln und Verträgen sind Sie als Makler in der Beweispflicht. Sie müssen beispielsweise das individuelle Aushandeln der Vertragsbedingungen zwischen Ihnen und Ihrem Kunden durch Schriftverkehr wie versendete E-Mails oder anhand von Zeugenaussagen beweisen.
6. Woher bekomme ich als Makler wirksame AGB?
Wie Sie sehen, ist der Weg hin zu rechtssicheren Makler-AGB oftmals schmal. Dennoch sind AGB für Sie als Immobilienmakler sinnvoll, um Ihre Maklerverträge mit Kunden einheitlich zu regeln. Sie sollten jedoch darauf verzichten, einfach fremde Allgemeine Geschäftsbedingungen anderer Immobilienvermittlungen zu kopieren – denn viele Makler-AGB, die im Internet kursieren, enthalten Klauseln, die nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung entsprechen und damit ungültig sind.
Da sich die Immobilienbranche durch eine Vielzahl gesetzlicher Bestimmungen auszeichnet, sollten Sie auch bei Mustern und AGB-Generatoren vorsichtig sein: Diese können zwar als Inspiration dienen, müssen aber in jedem Fall auf Ihren Business Case angepasst werden.
Als Makler hängt Ihre Vergütung vom Erfolg Ihrer Immobilienvermittlung ab. Gefährden Sie diesen nicht durch unwirksame oder strittige Klauseln, deren Gültigkeit im Zweifelsfall in einem teuren Gerichtsprozess geklärt werden muss. Kümmern Sie sich lieber gleich um rechts- und abmahnsichere Makler-AGB.
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